Hypotéka cca 2 miliony, na co si dát pozor?

Stručné shrnutí

• Banky v současné době obvykle neposkytují 100% hypotéky; běžné požadavky jsou LTV do 90 % (minimálně 10 % vlastních zdrojů) a po novele spotřebitelského zákona z 1.12.2016 účastníci diskuze doporučují počítat i s vyššími požadavky kolem 15 % vlastních zdrojů.
• Najmutí nezávislého finančního poradce se obecně doporučuje, protože poradce porovná nabídky více bank, provede předposouzení bez zbytečných záznamů v registrech a většinou je hrazen bankou, klient za něj neplatí.
• Doporučuje se najmout právníka na vypracování kupní smlouvy i při převodu v rámci rodiny; odhad nemovitosti některé banky nabízejí zdarma, jinak se v diskuzi zmiňovaly částky 2 490–3 900 Kč a notářské/právní poplatky kolem 3 500 Kč; v diskuzi byla zmíněna i položka „4 % z kupní ceny“.

Q: Kolik vlastních zdrojů potřebuji pro hypotéku v Česku?
A: Obvyklé požadavky bank jsou mít alespoň 10 % vlastních zdrojů (LTV do 90 %); v diskuzi bylo uvedeno, že po novele spotřebitelského zákona k 1.12.2016 banky často doporučují počítat s ~15 % vlastních zdrojů a od 1.4. byla zmiňována limitação LTV na 90 %.

Q: Je lepší žádat o hypotéku u vlastní banky nebo oběhat více bank?
A: Doporučuje se oběhat více bank a předložit konkurenční nabídky, protože vlastní banka často nenabízí nejlepší podmínky; v několika případech však byla zaznamenána i situace, kdy domácí banka nabídku dorovnala.

Q: Jakou roli má finanční poradce a kolik stojí jeho služby?
A: Finanční poradce porovná nabídky, provede předposouzení a často zamezí zbytečným dotazům do registrů; v diskuzi bylo uvedeno, že poradce je většinou placen bankou a klient za jeho služby běžně nic neplatí, ale je třeba dát pozor na nekvalitní poradce, kteří upřednostňují vlastní provize.

Q: Potřebuji právníka pro kupní smlouvu i když se nemovitost kupuje v rámci rodiny?
A: Ano; v diskuzi více uživatelek důrazně doporučilo najmout právníka kvůli ochraně práv a jasným formulacím smlouvy, přičemž notářka v jednom příkladu účtovala 3 500 Kč.

Q: Kolik stojí odhad nemovitosti a nabízí ho banka zdarma?
A: Některé banky v diskuzi nabídly bezplatný odhad nemovitosti; pokud se odhad platí, zmiňované částky byly 2 490 Kč a 3 900 Kč.

Q: Zanechává žádost o hypotéku záznamy v registrech a jak to ovlivní další žádosti?
A: Banky dělají „náhledy“ v registrech, které se mohou v systému objevit přibližně měsíc a snížit šanci u dalších bank; finanční poradce může provést předposouzení, aniž by klient musel sám vykazovat vícero dotazů.

Q: Jaké jsou běžné skryté náklady kromě úroků?
A: V diskuzi byly zmíněny náklady na odhad (2 490–3 900 Kč), právní/notářské služby (příklad 3 500 Kč), možné poplatky kolem „4 % z kupní ceny“ a další poplatky spojené s vyřízením; některé banky prý ruší poplatky za zpracování a vedení účtu.

Q: Jak postupovat při refinancování nebo změně podmínek hypotéky?
A: Finanční poradce v diskuzi pomohl vyřídit refinancování a získat lepší sazbu; doporučuje se nechat poradce provést srovnání nabídek a vyjednávání s bankami.

Závěry z diskuze

Shoda

• Najmutí nezávislého finančního poradce se obecně doporučuje jako způsob, jak porovnat nabídky bank a minimalizovat riziko záznamů v registrech.
• 100% hypotéky bývají považovány za nedostupné a banky obvykle požadují vlastní zdroje (typicky 10 % LTV).
• Doporučuje se najmout právníka na kontrolu a vyhotovení kupní smlouvy i při převodech v rámci rodiny.
• Banky někdy nabízejí bezplatný odhad nemovitosti; pokud se platí, v diskuzi byly uvedeny částky 2 490–3 900 Kč.

Sporné názory

• Někteří tvrdí, že vlastní banka nabízí horší podmínky než cizí banka, zatímco jiní uvádějí zkušenosti, kdy domácí banka nabídku dorovnala.
• Někteří doporučují finančního poradce jako nezbytnost, jiní preferují obíhat banky sami a získat lepší sazbu vlastní prací.

Otevřené otázky

• Jak přesně banky aplikují nová pravidla spotřebitelského zákona v konkrétních případech bonity a kolik vlastních zdrojů bude skutečně požadováno pro konkrétní nemovitost?
• Jaké konkrétní poplatky (včetně procentních provizí z kupní ceny) si jednotlivé banky a zúčastněné strany účtují u konkrétní transakce?
• Který konkrétní finanční poradce nebo společnost (v konkrétní lokalitě) nabídne nejlepší kombinaci nezávislosti a kvality služeb?

Zmíněné značky a firmy

Gepard finance

Zmíněné produkty a metody

hypotéka 100% (nedostupná), LTV 90 % / vlastní zdroje 10 %, spotřebitelský zákon (1.12.2016), refinancování, pojištění k hypotéce, finanční poradce placen bankou, odhad nemovitosti, kupní smlouva, právní služby / notář, záznamy/náhledy v registrech

Místa a osoby

Praha, Zlín