Jak je to s daní z pronájmu? Daní se celý příjem?
Ahoj,všude narážim jen na odkazy na paragrafy ze kterých nemůžu pořádně pochopit jak je to s daní z pronájmu.Věc je taková,že počátkem příštího měsíce začneme pronajímat byt,který ale stále splácíme úvěrem ze stavebního spoření a nájemné bude přesně tolik co je měsíční splátka úvěru a zálohy družstvu.Elektriku a plyn si budou podnájemníci platit na sebe.Je mi jasné,že příští rok budu podávat daňové přiznání ale nevím jestli budeme platit daň z celého příjmu(který vlastně nebude příjmem) nebo jen z rozdílu příjmy X výdaje.Nerada bych pronájmem prodělala i kalhoty 😅
Stručné shrnutí
- Příjmy z pronájmu se považují za „příjmy z pronájmu“ podle § 9 zákona o daních z příjmů a zdaňují se jako rozdíl mezi příjmy a daňově uznatelnými výdaji nebo použitím paušálu 30 % z příjmů.
- Zálohy na služby (voda, teplo, elektřina) zúčtované podle spotřeby se podle pokynu Ministerstva financí ČR č. D‑300 nezahrnují do zdanitelných příjmů; pokud pronajímatel služby sám poskytuje, zálohy jsou zdanitelným příjmem.
- Splátky jistiny úvěru nelze do daňově uznatelných výdajů zahrnout, splátky úroků z úvěru na pořízení bytu mohou být daňově uznatelným nákladem; pronajímatel se musí registrovat na finančním úřadě do 30 dnů (§ 33 odst. 2 zákona o správě daní a poplatků) a příjmy uvádí v příloze č. 2 (ř. 39) daňového přiznání.
Nejčastější otázky
Q: Daní se celý přijatý nájem, nebo jen rozdíl příjmy minus výdaje?
A: Příjmy z pronájmu se podle § 9 zdaňují jako příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení; výdaje lze uplatnit buď v prokázané výši (odpisy, úroky z úvěru, opravy apod.), nebo paušálem 30 % z příjmů (§ 9 odst. 4).
Q: Co zahrnuje paušál 30 % a kdy se ho vyplatí použít?
A: Paušál 30 % zahrnuje všechny výdaje související s pronájmem a uplatní se proti celému příjmu z pronájmu; jeho použití se doporučuje, pokud souhrn prokázaných výdajů je nižší než 30 % příjmů nebo pokud je administrativně jednodušší vést paušál.
Q: Lze uplatnit úroky z hypotéky jako výdaj u pronájmu?
A: Ano — splátky úroků z úvěru na pořízení bytu obecně mohou být daňově účinným nákladem; splátky jistiny se do daňově uznatelných výdajů nezařazují (text pokynu a § zákona o daních z příjmů).
Q: Počítají se do zdanitelného příjmu zálohy na vodu, teplo a elektřinu?
A: Zálohy na ceny služeb, které pronajímatel po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji, se podle pokynu MF č. D‑300 nezahrnují do zdanitelných příjmů; pokud pronajímatel služby poskytuje sám, jsou tyto zálohy zdanitelným příjmem.
Q: Musím se registrovat na finančním úřadě a kam se pronájem uvádí v přiznání?
A: Ano, zahájení příjmů podrobených dani je třeba oznámit správci daně do 30 dnů podle § 33 odst. 2 zákona o správě daní a poplatků; příjmy z pronájmu se uvádějí v příloze č. 2 daňového přiznání (řádek 39).
Q: Jak pronájem ovlivní slevu na vyživovanou manželku?
A: Pokud má osoba na sebe příjem z pronájmu vyšší než 68 000 Kč ročně, nelze uplatnit odpočet na vyživovanou manželku 24 000 Kč; příjem z mateřské se do limitu počítá.
Q: Je pronájem obecního nebo družstevního bytu daňově odlišný a hrozí riziko ztráty nájmu?
A: Daňově se příjem z pronájmu zdaňuje i u družstevního či obecního bytu jako příjem z pronájmu; pronájem obecního bytu může právně porušit podmínky nájmu a vést k riziku ztráty nájmu (právní a smluvní omezení je nutné ověřit u pronajímatele/obce).
Q: Jaký je postup při krátkodobém pronájmu chaty přes léto (nahodilý příjem)?
A: Krátkodobý pronájem se může řešit jako příjem z pronájmu podle § 9; limit pro „nahodilé“ příjmy se v diskusi pojmenoval a zmiňovala se částka 20 000/30 000 Kč, nicméně klasické pronájmy opakované ročně obvykle spadají pod příjmy z pronájmu, nikoli pod nahodilé příjmy — konkrétní posouzení záleží na frekvenci a okolnostech.
Závěry z diskuze
Shoda
- Příjem z nájmu se do přiznání vykazuje jako „příjmy z pronájmu“ a lze uplatnit buď paušál 30 % nebo skutečné náklady.
- Zálohy na vyúčtované služby podle spotřeby se do zdanitelného příjmu nezahrnují (pokyn MF č. D‑300).
- Splátky jistiny nejsou daňově uznatelným výdajem; úroky z úvěru na pořízení bytu mohou být daňově uznatelným nákladem.
Sporné názory
- Úroky z hypotéky: jedna možnost uvádí, že úroky lze uplatnit proti příjmům z pronájmu; protinázor tvrdí, že úroky je možné uplatnit jen při specifických podmínkách (někteří diskutující pletli uplatnění úroků proti vlastnímu bydlení a proti příjmům z pronájmu).
- Pronájem obecního/družstevního bytu: jedna možnost říká, že pronajímat lze a daň platit; druhá možnost varuje, že pronajmutí obecního bytu může být porušením nájemní smlouvy a riskem ztráty nájmu.
Otevřené otázky
- Jaké konkrétní doklady a v jakém rozsahu může finanční úřad vyžadovat při kontrole (výpisy z účtu, faktury, účtenky)?
- Jak přesně rozpočítat a doložit úroky z hypotéky, pokud vlastník drží více nemovitostí nebo pokud byl byt v části roku užíván vlastníkem?
- Jaké jsou aktuální limity pro „nahodilé příjmy“ a kdy přesně se na krátkodobé pronájmy vztahují?
Zmíněné značky a firmy
Eurodane, Ministerstvo financí České republiky, Finanční úřad, ČSSZ, VZP
Zmíněné produkty a metody
paušál 30 %, § 9 zákona o daních z příjmů, pokyn Ministerstva financí ČR č. D‑300, § 33 odst. 2 zákona o správě daní a poplatků, příloha č. 2 (ř. 39) daňového přiznání, odpisy, splátky jistiny, splátky úroků, sleva na vyživovanou manželku 24 000 Kč, limit 68 000 Kč, daň z nabytí 4 %, paušál na auto, nahodilé příjmy (zmíněny částky 20 000/30 000 Kč)
Místa a osoby
Ing. Pavel Zahradník
Dobrý den. Samozřejmě, že úroky lze odečíst oboje, jak na vlastní bydlení, tak u pronájmu. Uvádí se však v daňovém přiznání do rozdílných kolonek. U pronájmu do oddílu "příjmy z nájmu § 9", pak se ale neuvádí paušál 30%-v tom jsou uvažovány všechny výdaje. No a úroky za vlastní bydlení se uvádí mezi kolonkami snižujícími základ daně. V případě špatného vyplnění to úředník vyřadí se slovy, že to nemůžete, ale neopraví ani vás zpravidla nepoučí. S pozdravem Míša.