Jak postupovat při výměně nemovitostí v rodině?
Zdravím všechny 🙂
Potřebovala bych nestranny pohled na věc.
Máme vlastní byt kde stačí doplatit 427.000kc
Je po rekonstrukci, odhad byl 3.5mil je v hezké lokalitě ve městě.
Mamka s manželem mají dům je po částečné rekonstrukci (opravdu docela dost práce když počítám i podkroví) je to na vesnici kde fakt nic není.
Odhad byl 5.8mil ale taky ještě nebyl teď aktuální odhad.A chybí tam doplatit 280.000kc
Otcin přišel s tím že se chce rozvést,a ví že jsme chtěli dům. Tak přišel s nabídkou že by jsme na něj prepsali byt a on na nás jen půlku domu a že by jsme doplatili na baráku těch 280tis a ještě naší hypotéku těch 427tis a ještě si vzali hypotéku na rekonstrukci .
Mamka pořád bude vlastník tě půlky a kdyby nedej bože se něco stalo připadla by nám i ta půlka.
Otcin se domluv s manželem že si každý doplatí svoji hypotéku, tak jsme objednaný k pravnikovi jen aby vyhotovil darovací smlouvy a teď z něj vypadlo že už hypotéku platit nechce (psalo se to tenkrát jen na mamku) a že si vše máme zaplatit sami .
Mamka samotná na to nemá dostává pár šupů na brigádě (je před důchodem) fyzicky už normální práci nezvládla je nemocná hodně. A my s výplatou a rodicakem to nedáme 3hypoteky najednou.
V bance by nám to schválili už jsme tam byli ale teď ještě s další splátkou, to by jsme to už asi nedali ( a asi uz ani neschvalili tu pujcku na rekonstrukci co jsme chteli ) . A s mimcem tam vážně bez předělání toho nejnutnější bydlet takhle nejde.
Jak by jste postupovalo nebo řešily vy situaci ? Nebo se vám to zdá takhle fér?
Předem děkuji za odpověď 🙂
Stručné shrnutí
- Při navrhované výměně bytu za polovinu domu je třeba zohlednit tržní ocenění i zbývající dluhy: v případu byly uvedeny hodnoty bytu cca 3,5 mil. Kč se zbytkem hypotéky 427 000 Kč a odhady domu mezi 4,2 mil. Kč a 5,8 mil. Kč se zbytkem hypotéky 280 000 Kč.
- Neformální rodinné dohody bez právního ošetření a nezávislého ocenění mohou vést k tomu, že jedna strana „přebírá“ čistou hodnotu nemovitosti, zatímco druhá platí zbylé dluhy a rekonstrukci; v diskusi byla důrazně doporučena nezávislá expertiza (odhadce) a vlastní právní zastoupení.
- Možná řešení zahrnují: prodej jedné nemovitosti a rozdělení výtěžku, soudní vypořádání SJM (rozdělení hodnoty po odečtení dluhů) nebo vyplacení spoluvlastníka po předložení odhadu a dokumentů; banky posuzují nové hypotéky podle celkových měsíčních závazků, a přidání další splátky může žadatele diskvalifikovat.
Nejčastější otázky
Q: Jak získat objektivní cenu bytu a domu před jakoukoli směnou?
A: Nechte vypracovat nezávislý znalecký posudek od odhadce akceptovaného pro banky/notáře; v diskuzi byl uveden odhadce z RE/MAX a také odhadce z Prahy jako příklady poskytovatelů odhadů.
Q: Co znamená vypořádání SJM při rozvodu a jak se počítá?
A: Soudní vypořádání SJM většinou rozdělí společný majetek na poloviny včetně dluhů vzniklých v manželství; v jednom propočtu ve vlákně byl dům oceněný na 5,8 mil. Kč, z něhož po odečtení dluhu vycházela čistá hodnota cca 5,52 mil. Kč => 2,76 mil. Kč na osobu.
Q: Mohu být nucen/a přepsat svůj byt na otce výměnou za polovinu domu?
A: Nikdo vás nemůže donutit přepsat vlastnické právo bez vašeho souhlasu a bez platné smlouvy; v diskuzi bylo doporučeno nepodepisovat darovací smlouvy bez právní ochrany a nezávislého odhadu.
Q: Jaké dokumenty prokážou, že dům byl zaplacen z osobních prostředků manželky?
A: Kupní smlouva, účty a doklady o platbě uvedené v kupní smlouvě a výpisy z listu vlastnictví (LV) byly ve vlákně uváděny jako klíčové důkazy.
Q: Jak banky posuzují další hypotéku a schválení „třetí“ splátky?
A: Banky hodnotí celkové měsíční závazky žadatele; ve vlákně bylo popsáno, že banka původně schválila hypotéku, ale přidání další splátky (třetí hypotéky na rekonstrukci) by pravděpodobně schválení zrušilo nebo nové úvěry neschválila.
Q: Jaké jsou rozdíly mezi tržním odhadem realitky a odhadem pro banku nebo pro dědictví?
A: V diskuzi uživatelé uváděli, že realitní makléř (tržní odhad) mívá vyšší „startovací“ cenu (např. 3,0–3,7 mil. Kč pro byt), zatímco bankovní nebo dědické odhady bývají konzervativnější a často nižší (v tomtéž případu rozdíly až o třetinu).
Q: Kolik stojí právník a je nutné ho najít dříve než cokoliv podepsat?
A: Náklady se liší; ve vlákně se objevila ilustrativní zmínka o „minimálně 100 000 Kč“ na právníka jako orientační (uvedeno jako nepodložený odhad). V diskuzi byl silný konsenzus, že právní zastoupení a nezávislý odhad jsou nezbytné před podpisem jakýchkoli darovacích smluv.
Závěry z diskuze
Shoda
- Vždy objednat nezávislý odhad obou nemovitostí a konzultovat situaci s vlastním právníkem před podpisem darovacích smluv nebo jiných dohod.
- Nepřistupovat na neformální „rodinné“ tlaky bez právního ošetření a písemných dokumentů.
Sporné názory
- Možnost akceptovat nabídku výměny bytu za polovinu domu: jedna varianta uvádí, že jde o výrazně nevýhodnou transakci pro děti (ztráta bytu + přebírání dluhů), druhá varianta připouští, že drobná cenová ztráta může být únosná kvůli podpoře matky.
- Hodnota domu: někteří účastníci uváděli odhad 5,8 mil. Kč, jiní uváděli 4,2 mil. Kč, což zásadně mění ekonomiku nabídky.
Otevřené otázky
- Jakým přesným způsobem soud posoudí záležitost, pokud matka tvrdí, že dům byla koupen z jejích vlastních předmanželských prostředků?
- Jaký bude konečný nezávislý odhad tržní ceny domu a bytu v tomto konkrétním případě?
- Jaké budou reálné náklady na právní a znalecké služby v daném případě (konkrétní výsledná částka)?
Zmíněné značky a firmy
RE/MAX, Tesco, Penny, Billa, Lidl
Zmíněné produkty a metody
darovací smlouva, vypořádání SJM, rozvod, odhad nemovitosti (znalecký posudek), odhad pro banku, tržní odhad realitky, hypotéka, kupní smlouva, list vlastnictví (LV), daň z převodu nemovitosti, právní zastoupení, notář, rekonstrukce, tepelné čerpadlo, čistička vody
Místa a osoby
Praha, Střední Čechy
@barumrallyebum no to jo ,mamka dneska všechny dokumenty od domu kde je napsáno že zaplatila dům z vlastním zdrojů a je v kupní smlouvě jen ona 🙏 tak snad pravnik dnes čas neměl v pondělí máme volat 🙏🩵 tfuj tfuj tfuj 🩵🙏
Jestli mamka platila dům ze svých peněz, co měla před manželstvím a může to dokázat, tak panáček možná i odejde s prázdnou. No hlavně, ať se mamka nezhroutí a nevzdá to, jakože aby už měla klid.
@jiss nevzdá se jsme sní, ano má to vše napsané od právníka ve smlouvach ale použila ty peníze až v manželství ale je tam napsáno že je to z jejich vlastních zdrojů tak snad to platí i když byla vdaná 🥹🙏
Trošku jsem měla strach, že panáček bude takto reagovat, proto jsem psala s tím prodejem domu, s tímhle bych tam upřímně fakt bydlet nechtěla, držím palce, je to psychopat :( a pokud to bylo z mamčiných peněz, tak možná nedostane nic, to bych mu přála... je to hrozné, hl ať mu nic nepodepisuje a vy co nejdříve za právníkem.
@jiss také mě to napadlo. No, mohl by pak také dostat třeba jen půl peněz ze zaplacené hypotéky.
To chce fakt právníka.
@marketa11112
@moudivlacek je to psychopat to je pravda , pravbik má čas až v pondělí tak uvidíme co a jak 😍🩵
pondělí je v pohodě, já myslela, abyste to nenechávali až na někdy... ať jde mamka s vámi se všemi papíry, neskutečné, jak se lidi dokáží vybarvit
@moudivlacek snad to dopadne dobře, moc děkujeme. Nene my určitě nic neoddalujeme hlavně chceme aby byl pryč z baráku protože je z něj psychicky špatná:/
A vsechnu komunikaci s nim si schovavejte.