Napojení na černo u nového domu. Jak řešit takový problém?
S manželem jsme koupili dům na hypotéku. Postavil ho developer. Když jsme se chtěli přihlásit na vodné/stočné, sousedi nám řekli, ať hlavně nikam nic nehlásíme, že je to tam na černo a neplatí se nic a už to funguje x let. Kontaktovali jsme jsme toho člověka, který tam na černo tu vodu pouští, jak to je, že jsme noví a samozřejmě se neozval. Psali jsme normálně slušně, bez nějakého osočování, prostě jsme se informovali. Teď se u nás byl podívat pán kvůli terénním pracím na pozemku a zjistilo se, že i odpad je napojený na černo do řeky. To už jsou dvě černoty najednou, které nám byli zatajeny. Jak se nejlépe bránit? Teď aktuálně mi to přijde jako bezvýchodná situace. Barák v podstatě neprodejný a hypotéka na 30 let. Postačí nějaký odborný posudek aby to nebylo tvrzení proti tvrzení a pak konfrontovat developera? Je to ještě v záruce. Když se bude cukat, tak právník? Jak byste postupovali vy a nemáte kontakt na nějakého fakt dobrého právníka / posudkáře z okolí Plzně nebo Prahy? Upřímně jsme se teď vydali skoro ze všeho, zálohu máme, ale na tohle se mi dávat nechtěla... Nehledě na to, že ten pán co dělá terénní práce o tomto developerovi vyprávěl, že už po něm opravoval spoustu chyb.
Stručné shrnutí
- V nových rodinných domech byly zjištěny nelegální přípojky vody a odpadů s vypouštěním splašků do řeky, přičemž voda je v praxi částečně odebírána „na černo“ přes něčí soukromé napojení.
- Doporučené kroky jsou získat odborný posudek (soudní znalec), prověřit projektovou dokumentaci na stavebním úřadě, nahlásit problém hygienické stanici a odboru životního prostředí a v případě neochoty developera najmout právníka.
- V diskusi se liší právní nároky a lhůty: v jednom příspěvku se uvádí možnost odstoupení půl roku po koupi, v jiném je zmíněna tříletá lhůta; zároveň bylo zmíněno, že kolaudace u některých rodinných domů mohla proběhnout „od stolu“ podle starší právní úpravy.
Nejčastější otázky
Q: Jak postupovat při zjištění nelegálního napojení vody nebo kanalizace u novostavby?
A: Sestavte všechny smluvní a projektové dokumenty (kupní smlouva, předávací protokol, projekt), nechte vypracovat odborný posudek/soudního znalce, písemně vyzvěte developera k nápravě a nahlaste situaci stavebnímu úřadu, hygienické stanici a odboru životního prostředí; pokud developer nespolupracuje, konzultujte žalobu s advokátem.
Q: Kde získat projektovou dokumentaci stavby, pokud ji nemám?
A: Projekt a doklady by měl mít archiv stavebního úřadu u příslušné stavby; kupní smlouva nebo předávací protokol bývají součástí dokumentace dodané kupujícímu.
Q: Které úřady mám kontaktovat kvůli vypouštění splašků do řeky?
A: Nahlaste to místní hygienické stanici (hygiena) a odboru životního prostředí; v diskuzi byla explicitně doporučena i kontrola u stavebního úřadu.
Q: Můžu odstoupit od kupní smlouvy kvůli skrytým vadám u novostavby?
A: Názory se liší; v diskusi bylo uvedeno, že někdo tvrdí nárok na odstoupení do půl roku, jiný zmiňuje tříletou lhůtu, proto je potřeba konzultovat konkrétní situaci s právníkem a prověřit odpovědnost developera a jeho právní existenci.
Q: Co mohu požadovat po developerovi?
A: Požadujte uvedení stavby do souladu s projektovou dokumentací, odstranění vad a náhradu nákladů na opravu; doporučuje se prokazatelně (písemně) požadovat nápravu.
Q: Jak zjistit, odkud pochází voda a zda je připojení legální?
A: Kontaktujte vodárny pro ověření vodoměrů a smluvních připojení, zkontrolujte katastr nemovitostí pro údaje o služebnostech a nechat posoudit stav nezávislým odborníkem; v diskuzi byla zmíněna i možnost společné studny nebo „stavebního přívodu“.
Q: Kolik může stát předělání špatně provedeného odpadního řešení?
A: V jednom konkrétním odhadu v diskuzi bylo uvedeno cca 200 000 Kč na předělání a zlegalizování řešení.
Závěry z diskuze
Shoda
- Najmout právníka a získat odborný posudek (soudního znalce) před dalším jednáním s developerem.
- Kontaktovat stavební úřad kvůli projektové dokumentaci a kontrolu kolaudace.
- Nahlásit vypouštění splašků hygienické stanici a odboru životního prostředí.
Sporné názory
- Odstoupení od smlouvy versus domluva na nápravě s developerem; někteří doporučují odstoupení jako zásadní krok, jiní preferují vymáhání nápravy a udržení bydlení.
- Lhůta pro uplatnění práv z vad: v diskuzi se uvádí „půl roku“ i „tři roky“, bez konsenzu.
- Realistický rozsah porušení: někteří považují masivní černé odběry a vypouštění za možný scénář, jiní to považují za méně pravděpodobné a domnívají se, že může jít o administrativní nedostatky.
Otevřené otázky
- Kdo konkrétně právně a finančně ponese náklady na opravu (developer nebo vlastníci) v případě zjištěných nelegálních napojení?
- Byla kolaudace provedená v souladu s právními požadavky, a pokud ne, kdo je za to odpovědný?
- Jak přesně jsou v reálu vedeny inženýrské sítě oproti projektové dokumentaci a lze je zlegalizovat bez rozsáhlých zásahů?
Zmíněné značky a firmy
modradtrecha, stavební úřad, vodárny, hygiena, životní prostředí, katastr, advokátní kancelář, finanční poradce
Zmíněné produkty a metody
dvoukomorový septik, samovsakovací septik, vyvážení septiku, projektová dokumentace, kolaudace, prohlášení zhotovitele, předávací protokol, kupní smlouva, soudní znalec, odborný posudek, odstoupení od smlouvy, reklamace, služebnost, inženýrské sítě, hypotéka
Místa a osoby
Plzeň, Praha
Tohle je tak komplikovana a zavazna situace, ze by mi nebylo lito penez za pravnika.
Ještě je z toho všeho cítit, že se v tom asi neorientujete. Možná to celé není tak velký průšvih, když budete pracovat se správnými informacemi.
Umím si představit, že: do řeky pouštíte vodu z čov a jen jste zatím nemuseli čistit nádrže, tak o ní ani nevíte (je to těžko uvěřitelné, ale i tací lidé jsou), zdroj vody může být z hromadné studny a vlastník ještě nemá úplně plán jak to bude se stočným (u nás ve vsi, takhle jela jedna osada možná 10 let. Studna byla obce, ale obec nebyla schopna vymyslet, jak a za kolik a tak byla voda pro tuhle část zdarma. Nahromaďte informace a sežeňte si někoho, kdo vám poradí. Pro začátek, třeba i člověka na úřadě, aby vám vysvětlil, co máte povoleno.
Jen zareaguji, jak pisete, ze je jeste cas - ze zakona ano, ale developeri casto funguji tak, ze založí jedno s.r.o. na jeden projekt a ve chvili, kdy vsechny domy prodají, sro zrusi. Je pak tezsi (az nemozne) se skody domahat - podle toho co pisete, bych se nedivila nicemu. Tj. ja osobně bych jednala co nejrychleji, dokud je s kym, plus nekde i zákon zminuje, ze jednani po zjisteni pochybeni ma byt bez zbytečného odkladu (jinak to vlastně akceptujete). Toto je treba probrat s právníkem, na tu tříletou lhutu se nedá spolehat. Plus bych rekla, ze ted mate dum vlastně neprodejny, ztratil na hodnote, toto si od vas nikdo nekoupí za cenu, kterou jste zaplatili a uz vubec ne vyšší jak poroste trh. Ty zavady jsou zasadni.
@sikkacirek Já vím, že stačí zadat do vyhledávače a někoho si najít, ale nějaký odkaz nebo tak by na tu vaši společnost nebyl? 🙏
My jsme dnes ještě mluvili s tím pánem, co nám má dělat ten terén, a jelikož je takový nejsdílnější, tak jsme se vyptávali. Takže - jedná se o rodinnou stavební firmu, založili ji dva bratři, a teď to má v rukách už druhá generace - bratranci, kteří to ale vedou jen proto, že to je slušné živobytí, ale moc tomu nerozumí. Jeden je původem z veřejné správy (proto ty konexe) a druhý je ještě větší "ťuňta", původně učitel, teď už má jako vedlejšák jen organizaci táborů a vede nějaké kroužky. Takový pocit jsme měli i my, že ten jeden to vede a umí v tom spíš chodit, ten druhý se jen "veze" a na dost věcí neměl odpovědi. Takže staví, mají za sebou už dost projektů, ale pořád dělají chyby a snaží se je zametat pod koberec. Prý například postavili baráky na špatném podloží atd. Ten náš je díkybohu postavený dobře, z kvalitního materiálu a jediný problém by tam měl být ten odpad s vodou. Původně tam měli být jen menší rekreační chatičky, ale paní starostka si tam koupila pozemek a chtěla barák, tak se změnil územní plán a po x letech se tam dal postavit i rodinný domek. Žádná vila, menší rodinný domek s malou předzahrádkou a parkovacím místem. Někdo z majitelů pozemků toho využil a taky postavil, jiní si tam nechali ty svoje chatičky. No a tenhle pán před lety zjistil, že mu ta voda vede přes jeho pozemek, ale nechce ty lidi připravit o vodu, protože lidi za to nemůžou, ale chce, aby to bylo oficiální, snaží se to řešit přes úřady, ale to okomentoval právě tou frází - ruka ruku myje. Co z toho ten člověk má - je to zase jiná stavební firma a za námi je rozparcelovaná louka, chystá se tam velký projekt nové čtvrti a tato stavební firma ten projekt dostala. Asi ne úplně v rámci klasického výběrového řízení (mrk mrk). Lidi jsou prý v klidu, protože je uklidňuje paní starostka, že po nich nikdo nich chtít nebude. Ani chtít nemůže, protože je to nelegální, takže chtít bude moct, až to bude legální. No a teď ten náš odpad - jelikož tam zatím není kanalizace a má tam být až vznikne za námi ta čtvrť, máme nějaký dvoukomorový septik, který se prý ani nemusí vyvážet, je samovsakovací. Je tam ale i dešťovka a oni to nějak špatně propojili a když jsme tam ještě nebyli (před kolaudací), hodně pršelo a vše se tam vyvalilo ven na zahradu, proto ten smrad. Ten "ťuňťa" nám řekl, že tento septik použili poprvé a moc zkušeností s ním nemají. Ten jeho bratranec se to snažil zakecat, ale manžel už rázně řekl, že toho se musí vyřešit ještě před podpisem kupní smlouvy, protože neexistuje, aby se přijelo na novostavbu a smrdělo to tam. Takže to vyřešili, ale jak jsme se dozvěděli, ne úplně dobře. Do řeky to může, ale musí být něco dodrženo (nechtějte detaily, víc ví manžel). Dá se to předělat, nás to bude stát asi 200.000 Kč, ale bude to legální a navíc už připravené na tu kanalizaci. Na nás je 200.000 Kč celkem dost a bylo by podle nás fér, kdyby to ta stavební firma (= developer) zaplatil. Ovšem takto je to tvrzení proti tvrzení a ten pán co dělá tyto práce prý bohužel nemá papír na to, aby to bylo bráno jako nějaký oficiální posudek. Chtěli jsme třeba navrhnout, že by zaplatili půlku (už jsme takhle jednu jejich chybu vyřešili, když popletli kuchyň, ale šlo o menší částku), obávám se ale, že se nedohodneme, protože už na tu původní reklamaci nereagovali moc dobře a prý máme být rádi, že nám to zdarma překopali a odvedli pryč do řeky a nechtěli ani korunu. Za další bych se jich na rovinu zeptala, ale zároveň dělala trošku blbou, že máme problém se přihlásit k odběru vody, tak jak to tam vlastně funguje a co máme dělat.
Čtu to po sobě a snad je to trošku srozumitelné, kdo je kdo 🙈
Ještě bych dodala, že to je dům na klíč, takže naše představa byla, že nám to nějak slavnostně předají, vše ukážou, vysvětlí. Nakonec jsme najednou měli klíče a musíme se tím vším postupně prokousávat sami, jak co funguje atd. Pokud se zeptáme třeba jak fungují naše wifi termostaty - dostaneme návod v pdf. Zjistili jsme, že tam chybí ovládání na rolety - museli prohledat firmu, aby ho našli (naštěstí, nejprve tvrdili, že bylo už v baráku a asi jsme ho zašatročili) a tak dále a tak dále...
Tak pokud byl septik povolený v povolení stavby a posvěcený životním prostředím, tak je to v pořádku, akorát tedy neznám žádný, který by nepotřeboval vyvážet byť jednou za dlouho.
Voda je divná, protože stavbu bez zásobování vodou nikdo nepovolí. Dojděte na stavební úřad. Odněkud jste měli vodu plánovanou a pravděpodobně jste tak i napojení.
@sikkacirek nejde ti to proto, že autorka píše jako anonym, tak jí nemůžeš napsat IP.
@sikkacirek Děkuji, musím ti napsat já 🙂 Dotaz jsem dávala anonymně kvůli známým a rodině co tu mám, taky nemůžu vědět, jestli tu není někdo z města kde nemovitost máme..
hele to je lepší jít za právníkem fakt hned 🙂, konzultace u advokáta zas tolik nestojí a nemá cenu si dělat nějaký posudky a odhady, když vlastně nevíš na co 🙂...spousta kolegů má třeba i sníženou sazbu za konzultace, nebo první hodinu zdarma...já jsem sice u Plzně, ale mám pozastaveno, protože třetí dítě a pracuju jen na dpd u jiné advokátní kanceláře, takže ofiko nic přebírat nemůžu, ale stačí se mrknout na net, je nás spousta 🙂...třeba nakonec to vše není tak horké jak vypadá a lze to jednoduše vyřešit. Odstoupení od smlouvy je v tomhle za mne krajní řešení, navíc je na něj čas 🙂