Zaplacení prodávajícímu část peněz za nemovitost před získáním hypotéky a před zápisem do katastru?
Máme zájem o dům, bohužel nemáme dostatek hotovosti a musíme si vzít hypotéku.
Majitel nemovitosti údajně chce kupovat jiný dům a chce po nás, abychom zaplatili ještě před tím, než získáme hypotéku a než bude uskutečněny vklad na katastru nemovitostí, určitou nemalou část peněz, aby on si mohl novou nemovitost koupit. Vše by šlo přes realitku a právníky.
Mi osobně se to nelíbí. Známí, kteří byli v podobné situaci, jako je teď prodávající, to vždy řešili tak, že si vzali hypotéku na nemovitost, kterou chtěli koupit a pak, až měli peníze od kupujícího, snížili svojí hypotéku o to, co kupující zaplatil.
Kdyby se cokoli stalo (buď na jeho nebo naší straně), byl by problém za mě peníze vymoci zpět. Ať mi tvrdí, že by to bylo právně podchycené, ale kdyby došlo k jakémukoli problému, tak získat peníze zpět by bylo na dlouhé lokty.
Šli byste do takového risku? Jen dodám, že nemovistost je na trhu už delší dobu a jsme momentálně jediní vážní zájemci. Cena nemovitosti šla dolů a na dům se opět chodí dívat zájemci.
Co si o tom myslíte?
Stručné shrnutí
- Platit část kupní ceny prodávajícímu před zápisem v katastru je rizikové a bezpečnější je použití advokátní nebo notářské úschovy nebo bankovní záruky.
- Alternativy pro prodávajícího zahrnují vyřídit si vlastní hypotéku před převodem nebo podepsat rezervační/kupní smlouvu s dohodou o dočasném bydlení a smluvně ošetřeném vystěhování.
- Příklady z praxe ukazují, že zálohy byly vypláceny před zápisem (např. 200–300 tis. u domu za 7 mil. nebo požadavek na vyplacení 700 tis.), ale tyto případy vedly k nervozitě a zpožděním, proto se doporučuje právní úschova nebo bankovní garance.
Nejčastější otázky
Q: Je bezpečné zaplatit část ceny před zápisem do katastru nemovitostí?
A: Obecně ne; v diskuzi se doporučuje použít advokátní úschovu nebo notářskou úschovu, případně bankovní záruku, protože přímé poslání peněz prodávajícímu nese riziko nezvratné ztráty prostředků.
Q: Jak funguje advokátní nebo notářská úschova?
A: Peníze jsou uloženy u advokáta nebo notáře a vyplatí se až po splnění smluvně dohodnutých podmínek (např. zápis do katastru); notářská úschova bývá dražší než advokátní.
Q: Co je bankovní záruka a kdy ji použít?
A: Banka složí prostředky nebo vystaví garanci, kterou prodávající obdrží až po splnění podmínek (např. předložení dokladu o zápisu na katastru); v diskuzi byla bankovní záruka navržena jako bezpečná alternativa k přímé záloze.
Q: Může prodávající požadovat zálohu, aby si koupil jinou nemovitost?
A: Ano, prodávající může požadovat zálohu; v praxi se objevily požadavky na vyplacení části z uložené úschovy (např. vyplacení 700 tis.) nebo na složení poloviny ceny do 10 dnů po podpisu, což je ale diskutováno jako rizikové.
Q: Co dělat, když prodávající chce peníze ihned kvůli stěhování?
A: Doporučuje se nabídnout smluvně podchýcené dočasné bydlení po prodeji s jasnou lhůtou a případným nájemným za prodlení, nebo aby si prodávající vyřídil vlastní hypotéku ještě před převodem.
Q: Vrátí se záloha automaticky, pokud kupující nezíská hypotéku?
A: Ne vždy; v diskuzi padlo varování, že dobře napsaná smlouva může umožnit propadnutí zálohy (např. při „marném blokování nemovitosti“), proto je důležité smluvní zabezpečení podmínek vrácení zálohy.
Závěry z diskuze
Shoda
- Peníze posílat pouze přes advokátní nebo notářskou úschovu nebo přes bankovní záruku; neposílat je přímo prodávajícímu ani realitce.
- Převod peněz až po zápisu v katastru nebo po jasně smluvně definovaných podmínkách minimalizuje riziko.
Sporné názory
- Někteří uváděli, že částečné platby před katastrálním zápisem mohou fungovat (příklady: 200–300 tis. nebo zaplacení 1/2 po podpisu a 1/2 po zápisu), zatímco jiní považují jakoukoli předběžnou platbu za nepřijatelně rizikovou.
- Návrh řešení pomocí půjčky s ručením nemovitostí je prezentován jako možný, ale zároveň jako komplikující kvůli plombě/zástavnímu právu, které může brzdit čerpání hypotéky.
Otevřené otázky
- Jaké konkrétní smluvní formulace zaručí vrácení zálohy, pokud kupující nezíská hypotéku?
- Jak dlouho reálně trvá vyřízení souběžných hypoték prodávajícího i kupujícího v praxi, aby bylo bezpečné čekat bez předčasných plateb?
- Jak řešit situaci, kdy prodávající po vyplacení části prostředků opakovaně odkládá vystěhování?
Zmíněné značky a firmy
žádné
Zmíněné produkty a metody
advokátní úschova, notářská úschova, bankovní záruka, úschova u realitky, kupní smlouva, rezervační smlouva, hypotéka, předběžné (před)schválení hypotéky, plomba, zástavní právo, půjčka s ručením nemovitostí, exekuce, stavební spoření (stavebko)
Místa a osoby
žádné
@marti89 a jak to u Vás dopadlo? Záloha se sice platí, ale když hypo nedopadne, tak zálohu že zákona musí vrátit, ne?
Ne, pokud mají šikovně napsanou smlouvu, že propadá pro marné blokování nemovitosti a na nové marketingové účely s tou nemovitostí. Nakonec jsme část získali neúčelově a část ze stavebka.
@anonym - tyhle diskuze se veskrze nemažou, pokud neporušují pravidla, aby tady mohly sloužit jako pomoc pro jiné, které budou řešit stejný nebo podobný problém. 😉
@malenka3 aha, no tak co už... Nevadí... Prodávající a realiťačka nás vypekli úplně. S námi řešili tohle a díky tomu to stálo, navíc realiťačka doporučila jednat o ceně (nižší) a tak jsme k tomu přistoupili.... No a pak, ten stejný den, když po nás chtěli peníze předem, vzali další zájemce na prohlídku, ti projevili zájem a měli predschvalenou hypotéku a u nich už byli ochotní čekat na katastr s převodem peněz prodávajícímu, ale u nás tato alternativa nešla, nechápu... No co už... Asi nás měl tento dům zase něco naučit.
@anonym tak to mě mrzí. Tohle se nedělá, ale pokud dělají takový podrazy, kdoví, čeho byste se ještě dočkali
Takto po nás chtěli zálohu z realitky na byt, jak nebude problém zajistit hypotéku. Složili jsme to a najednou se nic nedělo, když se blížil termín propadnutí zálohy "pro blokování nemovitosti", nemáme na hypotéku nárok pro nesplnění podmínek a ať si finance seženeme.
Šla bych teď jedině do bankovní záruky (vy složíte v bance peníze, vystaví vám papír, ten předáte majiteli nemovitosti a až on splní svoji část, banka mu peníze vyplatí).