Refinancování hypo - je tu nějaký finanční poradce?
Dobry den,je tu nejaky financni poradce,ktery by mohl zjednodusene rici,jak budu refinancovat dve hypoteky(pozemek,dum),kdyz mi kazda konci jinak? Rozdil je 2roky.Teda kdyz mi konci fixace ne hypoteka.
Dekuji
Stručné shrnutí
- U dvou hypoték s různými daty konce fixace je základní volba počkat na ukončení dřívější fixace nebo zaplatit poplatek za předčasné splacení a případně jednu hypotéku refinancovat k druhé bance.
- Komerční banka (KB) obvykle dorovnává konkurenční nabídku, pokud klient předloží potvrzený papír z alternativní banky; banky při tom zpravidla vyžadují „vyčíslení úvěru“ a někdy souhlas se zápisem zástavy.
- Odhady nemovitostí se v praxi výrazně liší a lze žádat opakovaný odhad nebo změnu odhadce; tvrzení, že svépomocná výstavba systémově vede k nižším oceněním, bylo v diskuzi označeno jako sporné. (sporné)
Nejčastější otázky
Q: Jak mám postupovat, když mám dvě hypotéky s různými daty konce fixace?
A: Možnosti jsou tři: počkat na ukončení jedné z fixací a vyřídit pokračování u stávající banky, zaplatit poplatek za předčasné splacení u jedné úvěrové smlouvy, nebo refinancovat jednu hypotéku k druhé bance; jedna z praxí je změnit délku nové fixace tak, aby obě hypotéky končily přibližně ve stejný čas.
Q: Co KB požaduje, aby dorovnala lepší nabídku jiné banky?
A: KB požaduje papír s nabídkou od alternativní banky potvrzený pobočkovým pracovníkem té alternativní banky; zároveň je často zapotřebí vyčíslení úvěru a souhlas se zápisem zástavy pro druhou banku.
Q: Jaké poplatky mohu očekávat při refinancování hypotéky?
A: Běžné položky jsou vklad na katastru, poplatek za vyčíslení úvěru u stávající banky, možný poplatek za nový odhad, případně poplatek za poskytnutí úvěru (často 0 Kč); vyčíslení může být někdy poskytnuto zdarma, ale nelze to automatizovat jako pravidlo.
Q: Lze změnit odhadce, pokud se domnívám, že byl odhad podhodnocen?
A: Ano, lze požádat o nový odhad nebo reklamovat odhad u banky; v diskuzi byla zmiňována konkrétní problémy v regionu Liberec/Liberecko s přidělováním odhadců a jméno odhadce Petr Tuma bylo uvedeno jako příklad podhodnocení.
Q: Kolik si poradce obvykle bere při refinancování hypotéky a jaké jsou rizika?
A: Podle zkušeností z diskuze je odměna poradce při refinancování přibližně 1 promile z částky úvěru (při úvěru 2 000 000 Kč je to cca 20 000 Kč); riziko je, že poradce může preferovat refinancování kvůli provizi, nikoli čistě zájmům klienta.
Q: Může neodborná poradenská služba způsobit sankce nebo problémy při refinancování?
A: V diskuzi byl zmíněn případ, kdy nedostatečná zkušenost poradce vedla ke sankci za předčasné splacení u mBank, která byla později vrácena, ale trvalo to 3 měsíce; jde tedy o reálné riziko spojené s výběrem poradce.
Závěry z diskuze
Shoda
- Konzultace s finančním poradcem nebo hypotečním specialistou je doporučena před rozhodnutím o refinancování nebo předčasném splacení.
- Je vhodné nejdříve zkusit domluvu se stávající bankou; některé banky (v diskuzi konkrétně KB) dorovnávají lepší nabídky, pokud předložíte ověřenou alternativní nabídku.
- Při sporu o hodnotu nemovitosti lze žádat opakovaný odhad nebo změnu odhadce.
Sporné názory
- Možnost A: Svépomocná výstavba bývá systematicky ohodnocena níže a může snížit odhad ceny o řády stovek tisíc až miliónů.
Možnost B: Odhadce tvrdí, že kvalitnější materiály a vybavení (podlahové vytápění, trojskla, rekuperace) vždy zvyšují ocenění a že nelze zobecňovat, že svépomocí znamená nižší odhad. (oba názory existují)
- Možnost A: Finanční poradci z velkých sítí (např. Partners) jsou užiteční a klienti s nimi mají dlouhodobou spokojenost.
Možnost B: Někteří popisují zkušenosti, kdy poradce kvůli nedostatku zkušeností nebo provizi způsobil komplikace nebo sankce (příklad s mBank). (oba názory existují)
Otevřené otázky
- Je možné a za jakých přesných podmínek u KB sloučit dvě hypotéky do jednoho úvěru bez významných poplatků?
- Jak přesně banky liší vnitřní praxi při vydávání vyčíslení úvěru a v jakých případech je vyčíslení poskytováno zdarma?
- Jak často a s jakým výsledkem banka akceptuje reklamaci odhadu nemovitosti v případech, kdy klient tvrdí podhodnocení?
Zmíněné značky a firmy
KB, Partners, mBank, Peníze.cz, Velox
Zmíněné produkty a metody
vyčíslení úvěru, souhlas se zápisem zástavy, refinancování, přefinancování, sloučení úvěrů, předčasné splacení, sankce za předčasné splacení, vklad na katastru, nový odhad nemovitosti, změna odhadce, koeficienty u odhadů, délka fixace, dodatek ke smlouvě, provize poradce cca 1 promile
Místa a osoby
Liberec, Liberecko, Stredocesky kraj, Mnichovo Hradiste, Petr Tuma
@katka_nedo Jo, tak to je přesně on - dokonce jsme to zkoušeli i reklamovat a výsledek byl, že napsali, že to odhadl dobře a finito.
@katka_nedo to vůbec není pravda, odhady děláme pár let a ono vlastně ve výjimečných případech dojde na prodej domů, vždy se banka snaží situaci s klienty řešit .Za ty roky jsem situaci zažila jednou. Kvalitnější materiál se oceňuji vždy víc a o práci ani nemluvě. Už jen když má někdo podlahové vytápění, trojskla v hliníku a rekuperaci udělá na odhadu klidně ten milion. A takových věcí jsou desítky. Tím neříkám, že nemáte kvalitní dům, ale nemůžeš soudit jen dle toho co vidíš na první pohled z venku. U nás se prodává nový dům rok a nikdo ho nechce protože se topí pripomotopy, je celkově takový po našom dělaný a před měsícem tady dal na prodej soused šest let starou novostavbu a hned se prodala.
@dandaa Tak my mame stavbu z Veloxu.Topeni na drevo nebo elektrinu.V obci nic jineho ani nejde. Sedlova strecha.Dve bytove jednotky plus puda a v prizemi garaz.Zastresena terasa a pozemek 1099m2 v klidnem miste. Sousedka ma takovy ten skelet-ja lajcky rikam roubenka,ale roubenka to neni spravne-odhad bez pozemku 4miliony. A dalsi ma cihlovy dum a odhad podobny jako sousedka.My mame odhad 2,3mil s pozemkem cena budouci a to jeste napsal,ze se to da komplet postavit za 2,3milionu.No architekt nas dum jiz stavel a nejnižší cena vystavby zacina na 3,7milionu.
@katka_nedo myslíš, že by sousedé přiznali nižší odhad, tady je známo jak si každý cenu rád pribarvuje. A vy jste stavěli sami nebo firma? Jak říkám, můžete si stěžovat u KB se to dá fakt řešit, mají celkem šikovné hypoteční specialisty. Jen naše odhady vždy kontroluje ještě další oddělení takže to není jen na jednom člověku. Ceny se srovnávají i s aktuální nabídkou nemovitostí v okolí za poslední dobu, plus je databáze odhadů.
@dandaa Stavba svepomoci.Manzel je hodne sikovny,samozrejme jsou veci,ktere delala firma jako strecha ci elektřika. No narozdil od nas maji hotovo,protoze dostali,co potrebovali.My jsme zvladli udelat ten spodek na radne komplet bydleni.Ale vrsek je puda a zvenku nemame zatepleni.Diky bohu je stavba velox slusne zateplena jiz v samotne konstrukci-patri zrovna k tem nejdrazsim hrubym stavbam.Neni to zadna sizena drevostavba.A naklady na vytapeni jsou velice nizke.
@dandaa Na druhou stranu,pokud jste si precetla i komentare druhe pani,tak byste videla,ze ten nas super odhadce je znamy svym sizenim na hodnoceni staveb a presto mi tu budete vykladat neco.Ja si stojim za tim,ze to podhodnotil a to az o polovinu ceny budouci.A hlavne ten pocit z toho,jak kdyz ceka na obalku s penezi me jde mraz po zadech do dnes.Plus to,ze jsme meli velice pekne a dukladne zpracovanou PD a on si vzal 3obrazky a dle toho hodnotil.
@katka_nedo bohužel svépomocí se ohodnocuje vždy nejméně a průměr je o milion méně. Psala jsem že mohu předat kontakty, ale evidentně nemáte zájem a budete si tu pořád hájit tu svoji. Zrovna toho pána neznám, ale poptám se chlapa zda ho ze školení nezná.
@dandaa Ostatni ale take staveli svepomoci.Porad jsme tudiz s odhadem nekde jinde.
@dandaa Kontakty mi zde napsat muzete.Budu rada.Az bude treba a ten cas,tak se jim ozvu a rada porovnam nabidky a moznosti.Protoze jsem tenkrat fakt nalitla a bez poradce uz do toho nejdu.
@katka_nedo nevím region nebo město. Stavby domu a výhodné financování je strašně složité a je risk nemít finančního poradce.
Jestli chcete můžu vám dát také tip na našeho poradce. Je z Partners a jsme s ním spokojení, máme ho už cca 5 let a vždy všechno na jedničku. Nicméně když tak do zprávy, nechci to tu psát veřejně 🙂
@dandaa U nas hlavne ti sousede s novostavbami nemeli naseho odhadce a cenama jsou na tom stejne krome nas.A co jsem si nacetla,tak naopak drahy lucus na cene nepridava pro odhadce.Pro banky je dulezite,jaka je sance prodeje,kdyz nebudete platit.Tudiz vlastne tuctovy dum,ktery si stavi prumerny clovek se jim lepe proda nez extravagantni draha stavba.