Jak postupovat při výměně nemovitostí v rodině?
Zdravím všechny 🙂
Potřebovala bych nestranny pohled na věc.
Máme vlastní byt kde stačí doplatit 427.000kc
Je po rekonstrukci, odhad byl 3.5mil je v hezké lokalitě ve městě.
Mamka s manželem mají dům je po částečné rekonstrukci (opravdu docela dost práce když počítám i podkroví) je to na vesnici kde fakt nic není.
Odhad byl 5.8mil ale taky ještě nebyl teď aktuální odhad.A chybí tam doplatit 280.000kc
Otcin přišel s tím že se chce rozvést,a ví že jsme chtěli dům. Tak přišel s nabídkou že by jsme na něj prepsali byt a on na nás jen půlku domu a že by jsme doplatili na baráku těch 280tis a ještě naší hypotéku těch 427tis a ještě si vzali hypotéku na rekonstrukci .
Mamka pořád bude vlastník tě půlky a kdyby nedej bože se něco stalo připadla by nám i ta půlka.
Otcin se domluv s manželem že si každý doplatí svoji hypotéku, tak jsme objednaný k pravnikovi jen aby vyhotovil darovací smlouvy a teď z něj vypadlo že už hypotéku platit nechce (psalo se to tenkrát jen na mamku) a že si vše máme zaplatit sami .
Mamka samotná na to nemá dostává pár šupů na brigádě (je před důchodem) fyzicky už normální práci nezvládla je nemocná hodně. A my s výplatou a rodicakem to nedáme 3hypoteky najednou.
V bance by nám to schválili už jsme tam byli ale teď ještě s další splátkou, to by jsme to už asi nedali ( a asi uz ani neschvalili tu pujcku na rekonstrukci co jsme chteli ) . A s mimcem tam vážně bez předělání toho nejnutnější bydlet takhle nejde.
Jak by jste postupovalo nebo řešily vy situaci ? Nebo se vám to zdá takhle fér?
Předem děkuji za odpověď 🙂
Stručné shrnutí
- Při navrhované výměně bytu za polovinu domu je třeba zohlednit tržní ocenění i zbývající dluhy: v případu byly uvedeny hodnoty bytu cca 3,5 mil. Kč se zbytkem hypotéky 427 000 Kč a odhady domu mezi 4,2 mil. Kč a 5,8 mil. Kč se zbytkem hypotéky 280 000 Kč.
- Neformální rodinné dohody bez právního ošetření a nezávislého ocenění mohou vést k tomu, že jedna strana „přebírá“ čistou hodnotu nemovitosti, zatímco druhá platí zbylé dluhy a rekonstrukci; v diskusi byla důrazně doporučena nezávislá expertiza (odhadce) a vlastní právní zastoupení.
- Možná řešení zahrnují: prodej jedné nemovitosti a rozdělení výtěžku, soudní vypořádání SJM (rozdělení hodnoty po odečtení dluhů) nebo vyplacení spoluvlastníka po předložení odhadu a dokumentů; banky posuzují nové hypotéky podle celkových měsíčních závazků, a přidání další splátky může žadatele diskvalifikovat.
Nejčastější otázky
Q: Jak získat objektivní cenu bytu a domu před jakoukoli směnou?
A: Nechte vypracovat nezávislý znalecký posudek od odhadce akceptovaného pro banky/notáře; v diskuzi byl uveden odhadce z RE/MAX a také odhadce z Prahy jako příklady poskytovatelů odhadů.
Q: Co znamená vypořádání SJM při rozvodu a jak se počítá?
A: Soudní vypořádání SJM většinou rozdělí společný majetek na poloviny včetně dluhů vzniklých v manželství; v jednom propočtu ve vlákně byl dům oceněný na 5,8 mil. Kč, z něhož po odečtení dluhu vycházela čistá hodnota cca 5,52 mil. Kč => 2,76 mil. Kč na osobu.
Q: Mohu být nucen/a přepsat svůj byt na otce výměnou za polovinu domu?
A: Nikdo vás nemůže donutit přepsat vlastnické právo bez vašeho souhlasu a bez platné smlouvy; v diskuzi bylo doporučeno nepodepisovat darovací smlouvy bez právní ochrany a nezávislého odhadu.
Q: Jaké dokumenty prokážou, že dům byl zaplacen z osobních prostředků manželky?
A: Kupní smlouva, účty a doklady o platbě uvedené v kupní smlouvě a výpisy z listu vlastnictví (LV) byly ve vlákně uváděny jako klíčové důkazy.
Q: Jak banky posuzují další hypotéku a schválení „třetí“ splátky?
A: Banky hodnotí celkové měsíční závazky žadatele; ve vlákně bylo popsáno, že banka původně schválila hypotéku, ale přidání další splátky (třetí hypotéky na rekonstrukci) by pravděpodobně schválení zrušilo nebo nové úvěry neschválila.
Q: Jaké jsou rozdíly mezi tržním odhadem realitky a odhadem pro banku nebo pro dědictví?
A: V diskuzi uživatelé uváděli, že realitní makléř (tržní odhad) mívá vyšší „startovací“ cenu (např. 3,0–3,7 mil. Kč pro byt), zatímco bankovní nebo dědické odhady bývají konzervativnější a často nižší (v tomtéž případu rozdíly až o třetinu).
Q: Kolik stojí právník a je nutné ho najít dříve než cokoliv podepsat?
A: Náklady se liší; ve vlákně se objevila ilustrativní zmínka o „minimálně 100 000 Kč“ na právníka jako orientační (uvedeno jako nepodložený odhad). V diskuzi byl silný konsenzus, že právní zastoupení a nezávislý odhad jsou nezbytné před podpisem jakýchkoli darovacích smluv.
Závěry z diskuze
Shoda
- Vždy objednat nezávislý odhad obou nemovitostí a konzultovat situaci s vlastním právníkem před podpisem darovacích smluv nebo jiných dohod.
- Nepřistupovat na neformální „rodinné“ tlaky bez právního ošetření a písemných dokumentů.
Sporné názory
- Možnost akceptovat nabídku výměny bytu za polovinu domu: jedna varianta uvádí, že jde o výrazně nevýhodnou transakci pro děti (ztráta bytu + přebírání dluhů), druhá varianta připouští, že drobná cenová ztráta může být únosná kvůli podpoře matky.
- Hodnota domu: někteří účastníci uváděli odhad 5,8 mil. Kč, jiní uváděli 4,2 mil. Kč, což zásadně mění ekonomiku nabídky.
Otevřené otázky
- Jakým přesným způsobem soud posoudí záležitost, pokud matka tvrdí, že dům byla koupen z jejích vlastních předmanželských prostředků?
- Jaký bude konečný nezávislý odhad tržní ceny domu a bytu v tomto konkrétním případě?
- Jaké budou reálné náklady na právní a znalecké služby v daném případě (konkrétní výsledná částka)?
Zmíněné značky a firmy
RE/MAX, Tesco, Penny, Billa, Lidl
Zmíněné produkty a metody
darovací smlouva, vypořádání SJM, rozvod, odhad nemovitosti (znalecký posudek), odhad pro banku, tržní odhad realitky, hypotéka, kupní smlouva, list vlastnictví (LV), daň z převodu nemovitosti, právní zastoupení, notář, rekonstrukce, tepelné čerpadlo, čistička vody
Místa a osoby
Praha, Střední Čechy
Z vlastní zkušenosti- kašli na "byli jsme na něčem domluveni". Musíte mu říct skutečný stav - aktiva, pasiva, co chcete udělat (vyměnit byt za dum). Předložit odhad obou nemovitosti. Předložit příjmy obou rodičů. Zda mají další společný majetek, sporici účty apod... prostě všechno. I to, co má každý psaný sám na sebe. Právník vám poradí, jak by bylo nejvhodnější majetek rozdělit. A hlavně bude hájit zájmy maminky. Otec chrání jen zájmy svoje.
@hezz17 děkuji moc ,no čekáme až se nám ozve tak snad se ozve brzy .vyplnila jsem nějaký ten formulář jak na dům tak na byt .tak moc děkuji za odpověď🙂
Není zač. Napište si všechno na papír, ať na nic nezapomenete. Ale měl by se i doptat. A stud stranou, je to právník, je zvyklý řešit ledacos. Vy tam musíte uvést opravdu všechno, bez emocí, ale všechno.
Opravdu bych brala s rezervou. Ted jsem svhvalne delala online odhad. Viz foto. Odhadce udal cenu 2.8mil.
@hezz17 a vy jste měla odhadce z realitky ? Nebo odkud ? Jsme střední Čechy a našla jsem tohohle je to remax už jsem mu tedy psala a poslali email ze se brzy ozvou
Tak já jsem matematik, čili pro mě to jsou triviální výpočty na dobrou noc 😀
Ad objednání k právníkovi - to je váš právník nebo jeho právník? Doporučuji mít vlastního, co vám řekne, jaké jsou standardy a možnosti pro vás. Když se vás takto snaží v podstatě "obrat", určitě to chce víc než nezávislého právníka.
Pak jsme meli jeste takhle odhadce z realitky na byt. A tam teda hodil nekolik cenovek. Ze s prodejem by se mohlo zacit s cenou na 3 milionech a postupne jit dolu. Takze ten tu cenu spise nadhodnotil.
Nejsem si jistá, jestli není něco jiného tržní odhad z realitky a pak třeba odkad pro hypotéku (pro banku). V případě té hypotéky, kdy slouží nemovitost jako zástava bance, se totiž bere v potaz i časové hledisko (ne aktuální trh) - vlastně prodejní cena nemovitosti pod tu hodnotu nesmí klesnout a taková cena je pak výrazně nižší než ta aktuálně tržné. Stejně pak jiné (nižší) odhady bývají pro dědické řízení.
@merope je to pravnik kterého nám doporučil jeden známý, takže ho neznáme ani jedna strana 🙂
@helen_h jj přesně tak. Tržní cena málokdy odpovídá odhadní. Nám to třeba u hypo dělalo skoro třetinu rozdíl.
@veroniquecz děkuji moc,už jsme domluveni s panem odhadcem dělá odhady realitce, i na soud i bankám i notáři nám říkal do telefonu a že teď prodával byt vedle nás akorát za 3.7mil tak jsem zvědavá na kolik nás to vyjde ty odhady i domem děkujeme moc 🙂 darovací smlouvy jsme zrušili a nejdřív bude rozvod a rozdělení majetku ,moc vám všem děkujeme
Zakladatelko a co chces ty ? Nemůžeš žít život své mamky . Líbí se ti na té samotě , nebo bys radši byt v blízkosti všeho ? Podle toho se rozhodni . Taky podle toho , jestli mas sourozence , kteří by případně dedili . Btv , pro mamku , neschopnou obsluhy domu , je nesmysl zůstávat na domě . Byt tebou , šla bych cestou prodeje domu , vypořádaní Sjm a mamce koupit byt blízko vás .
@sahrazad1 My by jsme s manželem strašně rádi do toho domu právě, moc se nám tam líbí je to krásný a v malé vesnici kde nic není ,to jsme moc chtěli.
Žít mamky život nechci ale nechceme ji nechat v tomhle samotnou .
A hlavně chceme zapojovat o dům.
Sourozence mám ale každý má svůj dům,sestra dostala dům od našeho tatínka a bratr od babičky.
A my jsme právě domluveni že uděláme smlouvu že budeme mít i druhou půlku domu nebo se na nás dům pak přepíše rovnou celý.
Momentálně jsme to zatím vyřešili tak že máme objednaného pana na ty odhady ,a pojedu s mámou za právnickou domluvit se co dál.jelikoz jsme se domluvili že byt tedy prodáme a otcima vyplatime .... ale ještě záleží na odhadech.
A počítáš s tím , ze ještě asi dost peněz , klidně v radu milionu , utopite na rekonstrukci domu ? V předchozím příspěvku píšeš , ze obyvatelné je jen přízemí 2+1 …
@sahrazad1 nene miliony to nebudou ,podkroví by vyšlo na necelý milion ,vybavení máme komplet nové v bytě a ještě akorát zateplení a fasáda🙂 hodně věcí si udělá manžel s tatínkem stejně jako v našem bytě ,nebrali jsme si ani jednu půjčku na rekonstrukci na vše se šetřili průběžně a na co bylo to se udělalo, teď se nechá od firmy udělat jen stropy nahoře, fasáda a sádrokarton a zbytek si zase udělá manžel🙂
@sahrazad1 nějaký odhad už totiž máme teď čekáme na firmu kterou by jsme chtěli víc, na kolik nám to odhadne🙂 Jinak kuchyň a koupelna dole jsou úplně nové a elektrika taky ,tepelné čerpadlo taky ,čistička vody . Záchody dole jsou také nové, podlahy taky ,jen by jsme chtěli jiné tak si tam manžel položí jiné🙂
@sahrazad1 úplně nové špatně jsem se vyjádřila jsou to věci které jsou na baráku jakože nové ale už 4roky cca 😅 teď mi to došlo že jsem se zas spatne vyjádřila 😅
My jsme měli něco podobného, ale s tchánovci. Člověk by si řekl že když to jsou rodiče manžela, tak jim můžu věřit a ono prd. Když jsem otěhotněla, tak jsme začali řešit vlastní bydlení, jelikož jsme bydleli u nich ( měli jsme vlastní byt u nich v domě, dům má 3 podlaží.) Tchán přišel s tím že když si zrekonstruujeme prostředek tak na nás napíše půl baráku. Tak my jak idioti jsme si vzali půjčku a předělali celý prostředek na 6+1 a hned jak byl byt hotový, přišel, že bohužel na nás půlku nenapíše, že další dvě děti mu dělají peklo. My byli zadlužený a oni vysmátý, jelikož jsme předělali i horní být když jsme tam bydleli, takže jsme jim zrekonstruovali půlku baráku a začal boj o to , že teda takhle ne a že se chceme stěhovat, že chceme vyplatit. Ještě teď to řešíme !!!! Vše chtějte černé na bílém ať si říká co chce, pořád jde o peníze a jak je vidět u nás ani na rodinu se v ti chvíli nehraje.
@peginka1999 jezisi....to mi je moc líto 🫂 držte se a držím palce ať to dostanete zpět!!!!!🫂🩵
@bledulka84 no dneska už začalo vydírání že prý buď mu dáme byt a on nám půlku domu nebo že prý tam nastehuje do jeho půlky cizince 🤷🏼♀️ řekli jsme že necháme udělat ty odhady a že dostane peníze a prý si máme peníze strcit do prdele a máme mu dát byt 🥴
Tak mu na to řekněte, ať je tam klidně nastěhuje, že vaše mamka má nárok na půlku nájmu, co budou platit, a jestli je tam dá bez smlouvy, tak ho udáte na finančáku a cizinecké. To je krása, takové chování k 'dceři'.
Takže teď máte jasno - chtěl vás obrat.
Chudák máma.
Ten je schopen čehokoliv.
Ale pokud tam někoho nastěhuje, pak viz
@jiss , nemluvě o tom, že to sotva udělá, pokud by dům chtěl prodat - znehodnotí ho a dostal by míň.
Je to dva roky zpet. Podle internetovych tabulek vychazela cena o dost vyssi nez nakonec v odhadu bylo.