Je možné v naší situaci získat a utáhnout hypotéku?

Stručné shrnutí

• Banky při posuzování schopnosti splácet často započítají z mateřské/rodičovského příspěvku jen nízkou částku kolem 3 000 Kč, takže domácnosti se silně sníženým pracovním příjmem mají horší šanci na vysokou hypotéku.
• Pro získání hypotečního úvěru při nízkých příjmech banky běžně požadují vlastní prostředky (často minimálně 15 %), další zástavu nemovitostí nebo ručitele a někdy kombinaci hypotéky s úvěrem ze stavebního spoření.
• V případech koupě staršího domu k rekonstrukci se pravidelně objevuje riziko, že odhad nemovitosti bude nižší než kupní cena a že rekonstrukce překročí plánovaný rozpočet; poradci a lidi s praxí doporučují konzultaci s hypotečním poradcem a rezervu na nečekané výdaje (3–5 měsíců, v praxi i více).

Nejčastější otázky

Q: Jak banky započítávají mateřskou a rodičovský příspěvek při posuzování příjmu?
A: V řadě bank se z mateřské/rodičáku započítává jen minimální částka kolem 3 000 Kč; některé banky akceptují vyšší částky podle délky rodičovské nebo podle výpisu z účtu a existují i případy, kdy banky uznaly až vyšší částky (u některých klientek byly zmiňovány i částky přes 6 000 Kč nebo až 11 000 Kč), ale metodiky se liší mezi institucemi.

Q: Jaké vlastní prostředky banky obvykle požadují při koupi nemovitosti?
A: Často se doporučuje mít minimálně 15 % z kupní ceny jako vlastní vklad; konkrétně bylo v diskusi zmíněno pravidlo „minimálně 15 %“ a příklady, kde klienti dopláceli 100–200 tis. Kč.

Q: Dá se dostat hypotéka bez ručení další nemovitostí při nízkých příjmech?
A: Hypotéka bez další zástavy je u nízkých příjmů obtížná; banky obvykle požadují buď nižší LTV se zástavou jiné nemovitosti, ručitele nebo kombinaci hypotéky s úvěrem ze stavebního spoření; v diskusi byl i konkrétní příklad půjčky 500 000 Kč bez zástavy od „Buřinky“.

Q: Lze kombinovat hypotéku a úvěr ze stavebního spoření na rekonstrukci domu?
A: Ano, v praxi lidé řešili kombinaci hypotéky a úvěru ze stavebního spoření; upozornění z diskuse: úvěr ze stavebka může mít výrazně vyšší úrok (v jednom příkladu 6–7 %) než hlavní hypotéka, a banka může odmítnout požadované LTV podle vlastního odhadu.

Q: Jaké hotové poplatky a náklady je třeba mít při koupi nemovitosti?
A: V diskusi byly uvedeny konkrétní položky: odhad nemovitosti ~7 000 Kč, notářský zápis ~6 000 Kč, notářská úschova ~4 500 Kč, rezervační záloha v jednom příkladu 120 000 Kč; tyto položky je často třeba zaplatit hotově předem.

Q: Kde hledat pomoc při vyřizování hypotéky?
A: Doporučují se hypoteční poradci a finanční poradci na doporučení; v diskusi byly zmíněny společnosti a služby Gepard, Allrisk a lokální poradkyně v Olomouci jako příklady zdrojů pomoci a srovnání nabídek.

Q: Jak velkou finanční rezervu je rozumné mít před koupí a rekonstrukcí?
A: Doporučení v diskusi: finanční rezerva alespoň 3–5 měsíců životních nákladů; někteří diskutující měli rezervu 100 000 Kč nebo i několik měsíců příjmů (příklad: rezerva pro 18 měsíců v jednom případě vázaná u člena rodiny).

Q: Má smysl raději zůstat v pronájmu a šetřit místo okamžité koupě domu k rekonstrukci?
A: V diskusi vícero zkušeností doporučovalo nejdříve naspořit (min. 15 % + rezervu) nebo zvážit větší pronájem 2+1/3+1 a až potom koupit dům, protože rekonstrukce starého domu často překročí plánovaný rozpočet.

Závěry z diskuze

Shoda

• Banky často uznávají z mateřské/rodičáku jen nízkou částku (řádově ~3 000 Kč) při posuzování příjmů pro hypotéku.
• Je nutné počítat s dodatečnými náklady při koupi a vlastnictví domu (odhad, notář, zálohy, pojistky, energie, fond oprav) a mít finanční rezervu.
• Před rozhodnutím o koupi domu k rekonstrukci se vyplatí oslovit hypotečního poradce a udělat podrobný rozpočet.

Sporné názory

• Někteří účastníci tvrdili, že je možné získat 100% hypotéku nebo vysokou částku i při nízkých příjmech (zmíněno u Českomoravské stavební), zatímco jiní uváděli, že bez ručení dalším majetkem nebo ručitele banky vysoké LTV nedají.
• Někteří doporučují raději platit hypotéku a vlastnit než platit nájem; jiní varují, že s malými příjmy a dítětem je bezpečnější zůstat v nájmu a naspořit rezervu.

Otevřené otázky

• Která konkrétní banka by v daném individuálním případě nejvýhodněji a reálně započítala mateřskou/rodičák jako příjem?
• Kolik reálně stojí kompletní rekonstrukce konkrétního staršího domu v dané lokalitě ve srovnání s odhadovanými 500–600 tis. Kč?
• Jaké přesné podmínky (LTV, pojistky, požadavek na ručitele) nabídne každá banka pro kombinaci koupě + financování rekonstrukce v praxi?

Zmíněné značky a firmy

Raiffeisen, Česká spořitelna, Českomoravská stavební, Buřinka, mBank, Air Bank, Gepard, Allrisk, ČSOB, Komerční banka

Zmíněné produkty a metody

100% hypotéka, úvěr ze stavebního spoření, refinancování, odhad ceny nemovitosti, LTV 80%, pojištění schopnosti splácet, životní pojištění, fixace úrokové sazby, hypoteční poradce, notářská úschova, rezervační záloha, daň z nabytí nemovitosti, fond oprav, příspěvek na bydlení, rezerva 3–5 měsíců

Místa a osoby

Olomouc