Koupě bytu. Na co všechno se zeptat?
Dobry den, nemate nekdo zkusenosti s koupi bytu? Potrebuji vedet na co se ptat, abych na neco nezapomnela. 🙂 Napadly me naklady (fond oprav), jestli je pozemek ve vlastnictvi stojici nemovitosti, zda-li je byt pred rekonstrukci, brzke planovane opravy, duvod prodeje, sousedske vztahy. Pokud by nekoho napadly dalsi dotazy budu rada. Dekuji
Stručné shrnutí
- Při koupi bytu je klíčové ověřit typ vlastnictví (osobní vlastnictví OV nebo družstevní vlastnictví DV) a právní stav v katastru nemovitostí, protože banky u hypoték mohou vyžadovat převod do OV a u DV je třeba zjistit, zda je anuita splacená a zda probíhají převody do OV.
- Kupující by měl prověřit technický stav bytu a domu: stav elektrických rozvodů (měď vs. hliník, přítomnost třífázové sítě), stav odpadů (litinové vs. nové potrubí), stoupaček, historii zatékání a případné skryté vady, a ideálně s sebou vzít někoho technicky zdatného.
- Před koupí je důležité získat dokumenty o domě a financích: zápisy ze zasedání SVJ, fond oprav, evidenční listy, účetní závěrky SVJ a prohlášení vlastníka; také ověřit informace o parkování, sklepních prostorách a vybavení bytu (balkón, zvonkový panel, internet/kabelovka).
Nejčastější otázky
Q: Jak zjistit, zda je byt v OV nebo DV a co z toho plyne pro koupi a hypotéku?
A: Ověřte zápis v katastru nemovitostí a požádejte o informace o anuitě u družstva; banky u hypoték obvykle preferují OV a mohou vyžadovat převod do OV, pokud je byt v DV.
Q: Kde získat informace o plánovaných opravách domu a finanční situaci SVJ?
A: Požádejte prodávajícího nebo správce o zápisy ze zasedání SVJ, účetní závěrky a informace o fondu oprav; SVJ bývá možné ověřit i v obchodním rejstříku, kde mohou být zveřejněné stanovy a závěrky.
Q: Na co se technicky zaměřit při prohlídce bytu?
A: Kontrolujte elektrické rozvody (měď vs. hliník, přítomnost třífázové sítě), stav odpadních trubek (zmíněna litina, která se může rozpadnout), stopy zatékání, plísně a stav stoupaček; doporučuje se vzít si na prohlídku technicky zdatnou osobu.
Q: Jak prověřit právní a evidenční stav bytu před koupí?
A: Nahlédněte do katastru nemovitostí, vyžádejte si evidenční list a prohlášení vlastníka, a požadujte tyto dokumenty již při prohlídce od realitní kanceláře nebo prodávajícího.
Q: Jak zjistit informace o sousedech a obsazenosti bytů v domě?
A: Zeptejte se nejbližších sousedů přímo a zjistěte, zda jsou byty převážně obývané majiteli nebo pronajímány; informujte se také u předsedy nebo správce domu o obsazenosti a sporných nájemnících.
Q: Co řešit ohledně parkování a garážového stání?
A: Ověřte, zda garážové stání je součástí prodeje, pokud prodávající stání neprodává, prověřte dostupnost parkování v okolí a zvažte koupi stání, pokud je v dané lokalitě „parkovací peklo“.
Závěry z diskuze
Shoda
- Je nutné ověřit právní vlastnictví v katastru nemovitostí a prověřit dokumenty domu (zápisy ze zasedání SVJ, fond oprav, evidenční list).
- Při prohlídce bytu je důležité kontrolovat elektrické rozvody, stav odpadů a stoupaček, historii zatékání a případné skryté vady a vzít si na to technicky zdatnou osobu.
- Zjistit informace o sousedech, parkování, sklepech a vybavení bytu (balkón, zvonkový panel, internet/kabelovka) před rozhodnutím o koupi.
Sporné názory
- Družstevní vlastnictví vs. osobní vlastnictví: jedna možnost uvádí, že DV lze koupit, pokud jsou převody a anuita v pořádku a banka s tím nemá problém, druhá možnost doporučuje preferovat OV jako jednodušší variantu.
- Přístup k informacím od předsedy SVJ: jedna strana radí obrátit se na předsedu pro informace a zápisy, druhá připomíná, že předseda nemusí mít povinnost poskytovat členům i nečlenům veškeré informace.
Otevřené otázky
- Jaká konkrétní dokumentace nebo smluvní doložka je dostatečná k právní ochraně kupujícího v případě, že prodávající zamlčí závažné vady (např. návrat části peněz)?
- Jak přesně banky upravují proces hypotéky u bytů v družstevním vlastnictví a které dokumenty budou vyžadovat pro převod do OV?
- Jak časté jsou skryté havárie typu rozpadlé litiny v konkrétních lokalitách a jak je nejlépe na takové riziko pojišťovat či smluvně zabezpečit?
Zmíněné značky a firmy
SVJ, katastr nemovitostí, obchodní rejstřík, realitní kancelář, MHD
Zmíněné produkty a metody
osobní vlastnictví (OV), družstevní vlastnictví (DV), převod do OV, anuita, fond oprav, zápisy ze zasedání SVJ, účetní závěrky SVJ, evidenční list, prohlášení vlastníka, katastr nemovitostí, třífázová rozvodná síť, měděné rozvody, hliníkové rozvody, litinové odpadní potrubí, stoupačky, kontrola plísní a zatékání, smluvní doložka o vrácení části peněz při zamlčení vad
Místa a osoby
žádné
Způsob vytápění a náklady za energie tři roky zpátky. Ukáže to, s čím asi tak počítat. Jsou obrovské rozdíly v nákladech dle konstrukce domu, umístění bytu (zda je obklopen topícími sousedy) a tepelného média (např. vaření plyn/elektřina atd.).
@fyii Byt je v osobnim vlastnictvi. Akorat bych nerada koupila zajice v pytli, tak proto se ptam na co si dat pozor. Dekuji
Já bych dále řešila lokalitu, dostupnost MHD infrastruktury, jestli je to panelák nebo cihla, garážové stání, sklep, orientaci stran (jestli je to západ nebo východ).
@meronym Je tam ustredni topeni - dalkove. Ale naklady na topeni si zjistim. Dekuji
@fyii Ono není problém ani družstevní vlastnictví, ALE chce to dobře zjistit, jestli v tom domě už převody do OV probíhají, jestli je splacena anuita a jestli s tím administrativne nemá družstvo problém. Já kupovala takhle DV a hned ten rok proběhl převod do OV kvůli hypo. Banky s tím taky nemají problém, jen se tam musí podepsat neco navíc, co převodem do OV zaniká (už si přesně nepamatuji co, je to 8 let).
Ale jasný, OV je jednodušší. 🙂
@levandule_k Lokalita je dobra a vyhledavana, proto me to nadchlo. Jedna se o zdeny dum po revitalizaci. Dole jsou i garaze, ale tu zatim pan prodavat nechce.
@me_druhe_ja Do druzstevniho vlastnictvi se mi nechce. Tohle je v OV, v dobre lokalite, tak me to nadchlo.
z toho co tu jeste nebylo, jak rychle bude byt volny. Jestli je v dome internet, kabelovka, tv antena,..
Sousedi, zda jsou byty obyvane jen majiteli, nebo tam jsou podnájmy a střídají se tam lidi. Aby Te pak nepřekvapil třeba byt s deseti dělníky, co budou smenovat a budes mit pořád za stěnou bordel, protože nikdy nebudou mít normalne den a noc a ještě jich tam bude hodně.. To samé, zda tam nejsou nějací problémovi sousedi, chlast, hádky, kalby. Protože teď se super byty fakt neobjevují, takže bych patrala, jaktoze se uvolnil a nebyl hned pryč.
@innuska123 my jsme kupovali minulý rok byt v OV, zajímala nás určitě lokalita, dostupnost MHD, školek a škol. Co se týče bytu, jestli proběhla rekonstrukce a kdy (zda jsou nové rozvody vody a elektřiny), jestli je v bytě třífázová rozvodná síť (abys musela řešit, že zapneš dvě plotýnky, troubu a pračku a vypadnou pojistky), jestli někde nezatékalo (třeba v nejvyšším patře od střechy). Pak by mě osobně zajímal balkon, sklepní prostory, komory, parkovací stání. Zjistit si fond oprav, zálohy na vodu, elektřinu... Pak jestli je v bytě "bzučák" a telefon ke vchodovým dveřím (nevím, jak se tomu říká 😁) - my to třeba nemáme a je to teda vopruz... Pak nahlídnout do katastru, jestli je vše k bytu ok....
Doporučuji zajít za předsedou SVJ a poptat se na dům, sousedy, jelikož ten toho ví vždy nejvíc. Dobré je chtít vidět zápisy ze zasedání a to ti taky dost řekne.
@innuska123 Jasně, to byla jen poznámka bokem, že ani DV není problém za určitých podmínek. 🙂
Mám zkušenost. Neptat se jen prodávajícího ale zajít si za správcem/předsedou domu. Ohledně těch očekávaných investic v domě. My jsme zjistili až po koupi, že odpad vede v litině, která se předloni v druhé půlce domu rozpadla, tři bytu nad sebou totálně rozbitá kuchyň/koupelna/WC kvůli výměně hlavní trubky. Starší bytovka, nejsou tady klasické stupačky. Takže v brzké době můžeme tuto havárii očekávat i v naší půlce domu🤦 asi bych si teď už dala do smlouvy nějakou podmínku, že pokud prodávající zamlčí důležité skutečnosti tak vrátí část peněz. Taky nám tvrdili že elektřina vede v mědi, a jsou to ve skutečnosti jen tři zásuvky opravené. Zbytek hliník. A bacha na plochu bytu!! My měli v inzeratu 70m a má jen 60. Balkón nemáme, sklep má tak 4 m. Započítali tam i plochu pod zdmi. Víte jak to myslím. A sousedské vztahy vám taky nikdo nepoví. Soused pod náma vstává 5:45 rádio na plné kule. O víkendu nás nechá spát do 6:30. Ale my mu zase dupeme nad hlavou, resp. syn je divočák 🙈
My při vstupu do bytu tak nějak viděli, jestli je v původním stavu nebo po rekonstrukci. A mě zajímalo hlavně sousedi, protože ti bývalí byli magoři. Jinak elektřinu a rekonstrukci jsme si dávali do cajku sami, to nás nezajímalo. A podle fotek už jsme viděli, že byt je v původním stavu. Evidenční list, info o stavu domu a výpis z katastru má dávat už realiťák k nahlédnutí při prohlídce nejlépe..
zkontroluj si SVJ v obchodním rejstříku, měli by tam být zveřejněné stanovy a účetní závěrky. Někde mívají i prohlášení vlastníka - to je dokument, kde je vypsáno, co patří k bytu, co je ve společném vlastnictví apod.
@betelgeuzz dobře ,tak prodávající může poskytnout zápis ze zasedání stejně,tak jako evidenční list o platbách. Ale předseda může říct normálně svůj názor na dům.
Pokud nechce prodat garazove stani, tak jak je to v okoli s parkovanim. My treba stani kupovat nechteli, neznali okoli.... nastesti jsme ho koupili, protoze parkovani v nasam okolí je fakt peklo.
My se ptali sousedů, jak se jim tam bydlí. Málem jsme koupili byt v domě, kde ve 2 byte h bydleli ukrajinští dělníci...
@innuska123 Ja bych si obesla nejblizsi sousedy a zjistovala hlavne, kdo bydli nade mnou, pode mnou....Kdybych to udelala tady, tak to nekoupim 🙄
@innuska123 hlavně si tam vezmi někoho, kdo tomu rozumí, kdo opravdu pečlivě zkontrolujte stav bytu, plíseň, zateplení, ať nenaletíte.
Já jsem takhle naletěla, protože byt, který jsem koupila byl zrekonstruovaný jen na oko, hromada skrytých vad, plíseň, která nebyla v tu chvíli vidět, byla jsem úplně blbá a naivní.
@zelenaesmolda Hele, byly to 4+1 a celkem v 1 bytě asi 20 lidí. Jeden ten byt jsem viděla osobně. 4 dvoupatrové palandy v jednom pokoji. Nevím, zda dělali bordel, ale počítám, že wc a koupelna jsou v permanentním obsazení a všichni víme, že v paneláku je každé splachnuti slyšet. A hlavně bych měla strach, taková koncentrace chlapů.
@innuska123 hlavne chtej osobni vlastnictvi