Byt prodat nebo pronajímat? Řešení dilema s hypotékou a rekonstrukcí
Ahoj, řešíme teď doma malé dilema. Bydlime v malém městečku, kde je vše od školky, školy po lékaře. Turisticky atraktivní lokalita, nemovitosti na prodej či pronájem se tu objevují sporadicky. Máme byt 3+1 s menší hypotékou. Máme možnost přestěhovat se do domu, který vyžaduje stavební úpravy. A zvažujeme 2 varianty - vzít si na úpravy další hypotéku, něco dát že svého a náš byt pronajímat. Tím, že ještě platíme hypo, bysme na pronájmu nic moc nevydelavali, ale splacela by se hypo. Já mám ale obavy z nespolehlivych nájemníků. Varianta 2 je byt prodat a mít dost peněz na rekonstrukci domu a být bez dluhu. Manžel si chce byt nechat, peněz máme dost, oba pracujeme, se splácením by problém nebyl a že v důchodu můžeme mít další peníze k dobru a nebo být nechat jednomu z dětí. Já zase vidím výhody v jeho prodeji a životu bez hypotéky, víc ušetříme... A nemusím řešit, když nájemník nezaplatí 🙂. A teď babo raď? Jak byste se rozhodli vy?
Stručné shrnutí
- Pronajímat byt při probíhající hypotéce může pokrýt splátky a zároveň zachovat nemovitost jako budoucí zdroj příjmu nebo dědictví pro děti.
- Pronajímání nese riziko nespolehlivých nájemníků, sousedských stížností a nutnosti hradit opravy; část majitelů doporučuje využít správcovské firmy.
- Prodat byt uvolní hotovost pro rekonstrukci domu a zruší dluh, ale znamená ztrátu dlouhodobého investičního aktiva a budoucího pasivního příjmu.
Nejčastější otázky
Q: Jaké jsou hlavní výhody pronájmu bytu, když ještě běží hypotéka?
A: Pronájem může pokrýt splátky hypotéky a po splacení vytvořit dodatečný příjem v důchodu; v diskuzi bylo uvedeno, že někteří majitelé plánují nechat byt jako dědictví pro děti.
Q: Jaké jsou hlavní nevýhody pronájmu z hlediska rizik?
A: V diskuzi byly zmíněny nespolehliví nájemníci, opakované stížnosti sousedů, riziko dlouhodobě prázdného bytu a potřeba hradit opravy, přičemž někdo popsal tříleté problémy s nájemníky.
Q: Kdy se vyplatí byt prodat místo pronájmu?
A: Prodat se vyplatí, pokud majitel preferuje být bez dluhů a má z prodeje dost peněz na rekonstrukci domu; v diskuzi několik lidí doporučilo prodej jako cestu k životu „bez hypotéky“ a bez starostí s nájemníky.
Q: Jak si prověřit potenciální nájemníky před podpisem smlouvy?
A: V diskuzi bylo doporučeno používat online služby, které za drobný poplatek „kolem stovky dvou“ vyhodí informace o exekucích a dalších záznamech, a rovněž vyžadovat pečlivé reference.
Q: Kolik stojí správa pronájmu přes agenturu nebo správcovskou firmu?
A: V diskuzi jedna majitelka uvádí poplatek 10% z čistého nájmu za kompletní správu bytu; zároveň bylo upozorněno, že agentury mohou být dražší a vyplatí se číst smlouvu kvůli vyúčtování služeb.
Q: Lze peníze z prodeje bytu použít na rekonstrukci domu?
A: Ano; v diskuzi je konkrétní řešení prodat byt a použít výtěžek na úpravy domu, čímž majitelé skončí „bez dluhu“, což někteří považují za výhodu.
Q: Je lepší pronajímat levněji spolehlivým lidem, nebo žádat vyšší nájem?
A: V diskuzi se doporučovalo raději pronajímat „levněji ale spolehlivým lidem“, protože stabilní platby a menší problémy s nájemníky mohou být výhodnější než vyšší, ale rizikový výnos.
Q: Dá se byt prodat později, pokud ho teď neprodám?
A: Ano; v diskuzi opakovaně zaznělo, že byt lze „prodat vždy“, zejména pokud je v atraktivní lokalitě, takže zachování bytu jako rezervy je běžná strategie.
Závěry z diskuze
Shoda
- Pronájem zachovává nemovitost jako investici a zdroj příjmu v důchodu nebo dědictví.
- Prodej uvolní hotovost a zbaví majitele hypotéky a starostí s nájemníky.
- Správce/agentura je dostupné řešení pro majitele, kteří nechtějí řešit nájemníky sami.
Sporné názory
- Někteří doporučují pronájem i s hypotékou jako nejlepší dlouhodobou investici, zatímco jiní preferují prodej a život bez dluhů jako lepší volbu.
- Někteří majitelé preferují osobní správu nájemníků, jiní raději využijí správcovské firmy (platí vs. kontrola kvality služeb).
Otevřené otázky
- Jaké jsou konkrétní podmínky a poplatky současné hypotéky (možnost přecenění, předčasné splacení), které mohou rozhodnout mezi prodejem a pronájmem?
- Jaká je aktuální poptávka po pronájmech v konkrétní lokalitě a jaký typ bytu (velikost) se lépe pronajímá?
- Která správcovská firma nabídne nejlepší poměr cena/kvalita (v diskuzi padlo jméno firmy, ale zkušenosti se lišily)?
Zmíněné značky a firmy
tvujspravce.cz
Zmíněné produkty a metody
hypotéka, pronájem bytu, prodej nemovitosti, rekonstrukce domu, správa pronájmu, správcovská firma (poplatek 10% z čistého nájmu), krátkodobý pronájem, online kontrola exekucí za poplatek „kolem stovky dvou“, kontrola rejstříku trestů, závěť
Místa a osoby
Praha
Byt si nechat, pečlivě vybrat nájemníky, raději pronajmout levněji ale spolehlivým lidem. Byt bude s časem nabývat na ceně,je to dobrá investice pro lidi co jinak investovat peníze neumí 🙂.Udělali jsme to podobně.
Pronajímala bych ho a souhlas s manželem, k penzi se pak další příjem hodí. Kdyby cokoliv, prodat ho můžete kdykoliv. Jsou i agentury, které se o nájemní byt postarají, taky řešení, i když asi dražší.
Pronájem! Prodávat nemovitost jen v případě největší nouze.
Já si kupovala před 11 lety byt v Praze, za hubičku v poměru k dnešním cenám. Mám samozřejmě hypotéku, ale nízkou splátku (pod 10tis). Osud rozhodl, že si najdu partnera v zahraničí. Stěhovala jsem se v roce 2018 a ani na sekundu mi nenapadlo byt prodat. Mám teda firmu, která se mi o všechno stará od A po Z, platím jim 10% z čistého nájmu. První rok se tam vystřídali dva nájemníci, ale od té doby je tam jedna rodina a cajk. 🙂
Hypotéku brzo splatim, pak už půjde vše mě a já mám v tomhle nejlepší jistotu a investici. 🙂
My jsme řešili to samé a nakonec jsme se rozhodli prodat a být bez dluhu a starostí.
Za mě pronajímat, já kdybych byla v té situaci, určitě bych pronajala. Dokonce mám už i v závěti ošetřené "zdědění" bytu
Zejména pokud máte děti, tak byt nechat, jednou jim třeba aspoň něco předáte do začátku. Anebo prodat v případě nutnosti můžete vždycky. Pokud se jedná o atraktivní lokalitu s nedostatkem nabídek, o nájemníky nemusíte mít nouzi a můźete si vybírat.
TAke budeme resit tuto situaci ,a byt budeme prodavat,Nechceme se tahat s najemniky,resit pak nejake trable se sousedy,nekdo tady pise najit slusne najemniky,ale v dnesni dobe je jich jak safranu :-/
Příbuzna měla byt ,ne teda až tak v atraktivní lokalitě a po třech letech co byli akorát problémy s nájemníky, pořád řešila stížnosti od sousedů ,plus jiné věci,tak to přestala pronajímat i když pak byt byl několik let prázdný.
Pokud to není (tedy pokud nepotřebujete peníze z prodeje na nákup nového bytu), tak starý byt rozhodně neprodávat. Jak psáno, prodat se dá vždy, ale peníze uložené takto jsou nejlepší investicí.
Já jsem prodala, postavili jsme za to horní patro a ve finále, po nájemníkovi jsem do rekonstrukce dala téměř vše, co jsem z bytu našetřila. Neměla jsem na to nervy a nelituji
Byt je nejlepší investice na důchod. Proto bych si ho rozhodně nechala . Také jsme takto zajištění.
Resime tedka to same. Za me jednoznacne pronajimat.VZDY je zaklad si poradne proklepnout dane najemniky.. Ale myslim ze sama poznas, ktery bude ten vhodny 🤗 Byt by pak nasledne mohl slouzit detem.. nebo ho treba ve strari pronajimat a mit dalsi prilepseni.. Prodavat je skoda, aspon za me
Za mě pokud byste výdělek měli v plánu celý použít na rekonstrukci, tak bych byt neprodávala. Pokud byste část dali na rekonstrukci a část investovali jinde, byla bych pro prodej - být bez druhého dluhu a starostí s nájemníky.
Pronajímat byt je sice na jednu stranu fajn ale chce to mít pořádnou smlouvu a vybrat opravdu pečlivě nájemníky. A připravit se i na to že nájemníci půjdou za vámi když se v bytě něco porouchá ne jejich vinou takže třeba budete muset platit i nějaké opravy. A taky za vámi mohou jít pokud by byl v (předpokládám že se jedná o panelák) paneláku problém se sousedy případně naopak.
Prodej bytu vás zbaví hypotéky případně dalších půjček a budete čistí. A musím říct že bez půjček se žije lehčeji. Nebudete mít problémy s nájemníky, ale taky nebudete mít v budoucnu případně se kam přestěhovat kdyby se cokoli stalo.
Já osobně bych ale byt prodala. Nechtěla bych se s nikým dohadovat. A určitou částku z bytu bych dala každému dítěti na spoření aby měl trochu lehčí vstup do života v dospělosti
Za mě v žádném případě neprodávat nemovitost, určitě pronájem. Byt je nejlepsi investice a do budoucna můžete něco i předat dětem. My takhle kupujeme už několikátý byt na pronájem, a v budoucnu je dostanou děti ať mají nejaky start do života.
Pronájem. Nájemníky pečlivě vybírat, existují online služby, které vám na základ jména a datumu narození zájemce vyhodí za drobný poplatek (kolem stovky dvou), zda má exekuce, čistý RT atd.
@konidana to má smysl udělat, když jsou děti dospělé a potřebují penize na něco konkrétního. Do doby než dospějí (10-15) let, může byt svou tržní hodnotu zdvojnásobit. Zatímco pokud byt teď prodají a peníze uloží na účet,tak jim je akorát bude požírat inflace,a rozhodně nebudou z nich mít za 10-15 let našetřeno tolik,kolik bude mit hodnotu byt v tu dobu.
My byty pronajimame. Neprodavala bych. Nevim lokalitu, ale nebylo by to vhodny i na kratkodoby pronajem? Jestli by se ti do toho chtelo..
A máte na to platit hypotéku na dům i byt, když nebudou nájemníci platit? Pokud ano, nechala bych si byt a pronajímala. Taky je otázka, jaká je poptávka po nájmech ve vašem městě a kdo je typický nájemník. Obecně platí, že větší byty se pronajímají hůř než menší.
Taky se nabízí varianta, že tento byt prodáte, koupíte menší, který bude zajímavější na pronájem, ten budete pronajímat a nějaké peníze z prodeje dáte do domu.
Ale takové rozhodnutí záleží na spoustě faktorech - podmínky původní hypotéky, zbývající částka k doplacení, poptávka po pronajmech u vás, ochota najít si někoho, kdo se vám bude starat o hledání nájemníků - takový člověk si zpravidla vezme peníze od nájemníků, majitel nic neplatí, atd. Podle mě je to zásadní finanční rozhodnutí, tak bych k tomu tak přistupovala.
Zbavovat se bytu je za me holy nesmysl. Za me pronajimat, platit tim hypoteku a nechat byt jednomu z deti. Nechci sejckovat, ale byt je i dobra varianta v pripade rozpadu manzelstvi. Je to proste tak. Ja mam milujici manzestvi, ale budoucnost je proste budoucnost a muze se stat cokoliv.